关键词：建设工程施工合同；合同审查；核心要点
本文聚焦建设工程施工合同审查，指出其在建筑工程中的关键作用。详细阐述了合同审查的16个核心要点，涵盖招投标与主体资格、承包范围、开工日期、文件顺序、工程师权限、安全文明施工、工期顺延、隐蔽工程验收、合同价款确定、进度款支付、工程变更、竣工验收结算、违约责任、生效时间地点、争议解决途径以及其他要点，为合同审查提供全面指导。
一、引言
在建筑工程领域，建设工程施工合同犹如一部精密的“法律剧本”，由发包方（建设单位）与承包方（施工人）共同谱写。它不仅规定了双方在合作过程中的权利与义务，是承包人开展工程建设施工、发包人支付价款的直接依据，更是建设工程质量控制、进度控制以及投资控制的重要保障。施工合同的当事人——发包方和承包方，在法律上是平等且独立的民事主体。然而，由于建设工程施工合同涉及内容广泛、条款复杂，在审查过程中需要格外谨慎。本文将系统梳理建设工程施工合同审查过程中需要留意的16个关键要点，为合同审查工作提供有力支持。
二、合同审查核心要点
2.1 审查合同招投标要求与承包方主体资格
对于国家大型基础设施建设、公用事业项目、国有资金投资、投资项目以及国际组织如世行贷款项目等，招投标流程是必不可少的环节，其目的是确保项目能够交给最合适的承包方。根据《关于建筑工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》，有五种合同情形会被依法认定为无效，这五种情况是合同审查中的“雷区”，必须避开：一是承包人未取得建设施工企业资质或超越自身资质等级承接工程，如同没有驾照的司机开车上路，存在极大风险；二是没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义施工，属于“挂羊头卖狗肉”，扰乱市场秩序；三是建设工程按规定必须进行招标但未招标或者中标无效，就像比赛不按规则进行，结果无效；四是承包人非法转包建设工程，随意转手项目会严重影响工程质量；五是承包人违法分包建设工程，破坏项目的整体性。因此，对承包主体资质进行审查，能为合同加上一道“安全锁”，有效避免合同效力问题。在实际操作中，即使合同双方前期已相互摸底，律师修改施工合同时仍需从具体合同特点深入分析，如同医生看病需进一步检查确认。
2.2 重视工程承包范围的审查
工程承包范围的审查如同绘制“地图”，整体表述要简洁明了，且需与招投标文件、发包图纸、工程量清单内容保持一致，就像地图要与实际地形相符。具体涵盖土建工程、给排水工程、电气工程、消火栓工程、消防喷淋工程、暖通工程、弱电工程（包括智能化系统预埋管、盒、箱壳部分）等多个重要部分，缺一不可。
2.3 明确开工日期的成立标志
明确项目开工日期对于认定工期至关重要，如同在时间轴上标注关键“里程碑”。一般应标明开工日期以发包方和监理方或者监理出具的开工通知日期为准。当实际开工日期与约定日期不一致时，以实际开工日期为准（需有开工令等证据证实）；若施工许可证日期和实际施工日期不一致，则以施工许可证日期为准，因为施工许可证是项目的“通行证”，以其日期为准更符合法律规定。
2.4 仔细审查组成合同文件的顺序
审查组成合同文件的顺序时，首先要明确在前的文件具有优先效力，如同排队时前面先办理业务。其次，对于有补充协议的情况，要注明补充协议与合同正文具有同等效力，补充协议在必要时发挥着重要作用，如同合同的“补丁”。
2.5 严格审查对监理工程师、发包人派驻工程师权限的设置
对于可能引发工期顺延、工程质量问题、合同效力变更等重大情况的工程师指令，可约定需经过发包人或承包人认可后才能生效，给工程师指令加上一道“审批关卡”。具体要做到明确工程师的授权范围，让工程师清楚自己的“权力边界”；对于超越工程师授权范围的情况，由发包方进行确认，确保每一个指令都有合法依据。
2.6 认真审查对安全文明施工的约定
一般情况下，约定由承包方承担安全文明施工相关责任，这是承包方应尽的义务。但为保护承包方利益，可约定兜底条款，例如因发包方原因造成的安全文明施工问题，由发包方承担一切损失，给承包方穿上“保护衣”，避免因发包方原因遭受不必要的损失。
2.7 细致审查对于工期顺延的约定
2.7.1 工期顺延的原因
除不可抗力因素外，对于因工程内容变更、工期增加、设计变更、工程款支付、指令（如停水停电）、地下物等因素造成的工期顺延，需约定明确标准，以此作为认定是否构成工期顺延的依据，就像给工期顺延制定“评分标准”。
2.7.2 工期顺延的程序性约定
承包方需在一定时间内以书面形式报发包方认可、监理认可。可增加“视为”条款，即发包方在约定期限内不予答复的，视为认可，给发包方设定“答复期限”，逾期不答复则视为同意承包方的申请。
2.8 明确约定对于隐蔽工程和中间验收的条件和程序
2.8.1 程序方面
按照国家、省、市、县有关规定执行。承包人需进行自检，并在隐蔽或中间验收前以书面形式通知监理工程师和发包人代表。对于防水及室外装修等重要部位的施工，应先做样板，经发包人和现场监理验收合格后方可进行施工，给隐蔽工程和中间验收制定详细“操作流程”。
2.8.2 通用条款内有具体约定的
可在合同中明确正负零、封顶等主要节点的验收要求，确保每一个重要节点都能得到严格验收。
2.9 审慎审查合同价款的确定方式
2.9.1 采用固定价格合同
需注意约定合同价款中包含的风险范围，例如“钢材价格的市场变化（8%）”，给合同价款设定“风险缓冲区”。同时，注意风险费用的计算方法，如合同约定工程总价款包含全部工程量内容，承包人无论何种原因没有列入单价或总价款中的工程，发包人都没有增加支付的义务，并认定该项目已包含在总承包价款中。该工程竣工结算时，只计算变更部分和材料价差调整部分，不再对报价书、标底价及中标价进行重新核对，给固定价格合同的结算制定明确“规则”。
2.9.2 采用可调价格合同
合同价款调整方法为招标范围以内的工程量按实计算，采用定额计价方式，税前总价下浮。设计变更及现场签证需由总监、发包人现场工程师共同认可，施工期间工程变更或签证调整单项XXX元以内不予计取，XXX元以上单项的变更或签证于竣工决算时调整，签证、变更的工程量按专项条款所规定的相应下浮率下浮，给可调价格合同的调整制定复杂“计算公式”。
2.9.3 采用成本加酬金合同
在项目实践中，这种方式采用较少，但它也有其适用的场景和特点。
2.10 仔细审查工程进度款支付方式
2.10.1 支付方式
节点形象进度按比例支付，工程量按比例支付，就像根据工程进度和完成工作量“按劳分配”工程款。
2.10.2 按照节点付款的约定
承发包双方会根据合同特点进行具体约定。律师审查时，需关注综合工程进度和款项支付的配套情况，包括前期垫资比例、垫资压力、工程过程中的资金投入的持续性和科学性等，给工程进度款支付制定合理“资金规划”。
2.11 严格审查关于工程变更的约定
工程变更包括未经过规划批准、设计批准的规划设计变更，在实际中承包方往往需要进行变更。由于工程变更导致工程量或工作内容增减的，变更发生后，承包人须向工程师提交书面报告，工程师审批通过书面报告后报发包人核准，书面报告经发包人确认并加盖公章后，方可作为调整合同价款的有效签证，在工程结算时支付。承包人逾期不报，视为不涉及工程造价增加。设计变更必须提供由发包人发出的，或发包人委托设计单位经发包人审批后发出的工程变更通知书，否则不视为设计变更，给工程变更设定严格“审批流程”。施工期间变更调整单项，XXX元以内不予计取，XXX元以上单项的变更于竣工决算时调整，确保工程变更费用得到合理控制。
2.12 认真审查关于竣工验收和结算的约定
2.12.1 验收过程（涉及四主体加质检站）
如同多部门联合“大检查”，确保工程质量符合要求。
2.12.2 工程交付
工程完成后，将工程交付给发包方，如同交付一件精心制作的艺术品。
2.12.3 资料交付（包括视为条款、移交资料明细）
确保工程资料完整移交，为工程后续维护和管理提供依据。
2.12.4 竣工结算（明确时间、视为条款）
重点是明确验收的主体资格、质量不合格情况下的整改措施和责任承担、结算资料的提交时间和补充要求。作为承包方，不要忘记增加结算文件提交后，在约定时间内发包方不予以审计的，视为认可结算资料的内容，给发包方设定“审计期限”，逾期不审计则视为同意承包方的结算。
2.13 施工合同违约责任约定审查过程中的注意要点
2.13.1 对于履约保证金（或保函）
要明确其具体内涵，包括何种情况下扣除、保函生效失效时间、保证金退还的时间及利息约定等，给履约保证金制定详细“使用说明书”。
2.13.2 对于工期拖延的罚则
可约定扣保证金、支付违约金及抵工程款、按总价款的一定比例支付违约金等方式，让承包方清楚工期拖延的后果。
2.13.3 对于逾期支付工程款的罚则
发包人不能按时支付工程款的，自逾期之日起按照中国人民银行规定的贷款利率承担迟延履行期间的利息。违约金可与延期通比例进行约定，让发包方明白逾期支付工程款需要承担的责任。
2.13.4 对于优先受偿权的约定
明确承包方在特定情况下的优先受偿权，保障承包方的合法权益。
2.13.5 对于工程及资料交付的约定
发包人与承包人工程结算发生任何异议，应当通过仲裁或者诉讼解决，但是无论是否发生争议或者争议责任如何，都不能成为承包人行使工程移交、工程验收、配合工程备案以及移交工程资料的抗辩理由。上述争议被确认属于发包人过错的，发包人承担相应责任（留置权），确保工程及资料顺利交付。
2.13.6 对于质量争议的约定
明确质量问题认定的中间机构设置和认定方式，以及证明责任的承担和程序。可约定第三方为区所在地的质量部门，让质量争议得到公正解决。
2.13.7 对于质保金的约定
明确质保期的长短，质保金返还的方式和利息支付问题，保障工程在质保期内的质量。
2.13.8 对于安全文明施工过程中的责任承担和处罚方式的约定
确保安全文明施工，对违规行为进行相应处罚。
2.13.9 关于工程违法转分包、挂靠的约定
主要是罚则。工程不允许转包或者违法分包，发包人发现承包人违反规定转包或者违法分包的，有权立即解除合同。承包人除比照本协议质量、工期相应处罚条款承担全部责任外，应当承担工程总标价10%的违约金。造成发包人损失的，承包人还应承担由于解除合同迫使发包人重新招标引起的房屋销售信誉受损带来的直接、间接经济、名誉赔偿责任。但协议中约定发包人分包的除外，严厉打击工程违法转分包、挂靠行为。
2.13.10 对于工程保修责任的认定
明确承包方不保修情况下的处理方式和费用承担，保障工程在保修期内的正常使用。
2.14 关于合同生效时间、地点效力的约定审查
合同生效时间可以是签字盖章时、履约保证金交纳时（附生效条件）等；合同签订地、项目所在地，明确合同的生效时间和地点效力，避免合同纠纷。
2.15 关于争议解决途径、地点的约定审查
可选择诉讼或仲裁方式；争议解决地点可以是工程所在地、合同签订地、原告所在地、承包方或发包方所在地、第三方等，根据实际情况选择合适的争议解决途径和地点。
2.16 其他注意要点
2.16.1 质量约定
明确质量标准为合格、市优、省优、国优等，让工程质量有明确目标。
2.16.2 材料
明确甲供、乙供情况；以及与约定品牌不符合的认定与罚则，确保材料质量符合要求。
2.16.3 保险
约定工程一切险；甲乙双方的人身险，降低工程风险。
2.16.4 农民工工资支付的承诺
保障农民工的合法权益，避免因工资问题引发纠纷。
2.16.5 关于公章使用和款项支付
项目部公章设定使用权限，防止公章滥用；款项采用转账方式，指定一个帐户，确保款项支付的安全和规范。
三、结论
建设工程施工合同审查是一项复杂而重要的工作，涉及多个核心要点。通过对招投标与主体资格、承包范围、开工日期等16个要点的详细审查，可以有效避免合同纠纷，保障发包方和承包方的合法权益，确保建设工程的顺利进行。在实际审查过程中，审查人员应严格按照相关法律法规和合同约定，认真细致地对待每一个要点，为建设工程施工合同的顺利履行提供有力保障。
